| Beispielhafte Aufzählung für spanische Eigenarten, die für die Bewertung von Immobilien zu beachten sind:
• Eigentumsübertragung
erfolgt in der Regel durch privatrechtlichen Vertrag mit Benennung der tats. Konditionen.
• Notarvertrag (Escritura)
ist eine öffentliche Urkunde, die für Eintragungen im Eigentumsregister unabdingbar ist. Die Angaben sind nicht immer identisch mit dem privatrechtlichen Vertrag.
• Eigentumsregister (Grundbuch)
wird ohne Abteilungen, sondern in der Reihenfolge der Eintragungen und / oder Löschungen geführt. Das Grundstück ist bezüglich der Lage zu den umliegenden Grundstücken beschrieben. Aufbauten müssen entsprechend einer notariellen „Neubauerklärung“ nachgetragen werden. Häufig stimmen die Angaben im Register zu Eigentümer, Grundstücksgröße, Beschreibung und Größe der Aufbauten, usw. nicht mit den rechtlichen und / oder tatsächlichen Gegebenheiten überein, so dass eine wertrelevante Überprüfung zur späteren Eintragungsfähigkeit erfolgen muss. Eine Benachrichtigung an den eingetragenen Eigentümer erfolgt bei Veränderungen nicht automatisch. Der „öffentliche Glaube“ bezieht sich ausdrücklich nicht auf Größen und Beschaffenheit.
• Katasterregister
Grundstücke und Aufbauten werden beim zentralen Katasteramt mit einem „amtlich angepassten“ Katasterwert geführt und von der örtlichen Gemeinde für die Erhebung der Grundsteuer verwaltet. Die Eintragungen stimmen häufig nicht mit den Tatsachen und den Eintragungen im Eigentumsregister überein.
• Gutachterausschüsse, offizielle Kaufpreis- und Baupreissammlungen sowie Mietspiegel bestehen derzeit wegen Differenzen von ausgewiesenen und tatsächlichen Beträgen nicht. Überschlägige tatsächliche Wertangaben zu durchschnittlichen tatsächlichen Baukosten sind manchmal bei den Bauabteilungen der jeweiligen Gemeinde-verwaltungen oder Kammern der techn. Architekten (Aparejadores) erhältlich.
• Legalität
unterscheidet zwischen legal, nicht legal, Bestandsschutz, Duldung.
• Mieten
Überwiegend trägt der Mieter, insbesondere bei Einfamilienhäusern, alle Neben- und normale Instandhaltungskosten. Beim Ertragswertverfahren fallen daher geringere Bewirtschaftungskosten an. Der Liegenschaftszins liegt in der Regel mindestens 0,5 % unter deutschen Werten. Ausschlaggebend für die nachhaltig erzielbare Miete ist meisst die Anzahl der Schlafzimmer, Bäder, Ausstattung und Lage – nicht die Wohnfläche.
• Konstruktionsfläche
ist die Außenfläche aller Gebäudegeschosse einschließlich Pool, Garage, überdachten Terrassen usw. und wird bezüglich Anbauten gemeindeintern teilweise unterschiedlich behandelt. Sie ist mit der deutschen „Bruttogeschoßfläche“ vergleichbar. Eine „Netto-Wohnfläche“ nach deutschen Richtlinien wird nicht registriert.
• Sachverständiges Ermessen
Bei Wertermittlungen speziell in Spanien kann wegen fehlender offizieller Werte nicht immer alles mathematisch, d. h. mit Maß und Zahl, belegt werden. Eine ausschließlich sachverständliche Würdigung aller Umstände nach bestem Wissen und Gewissen ist in Anlehnung an § 287 ZPO manchmal unumgänglich. Der Gutachter ist deshalb bei der wertmäßigen Erfassung der erhaltenen Informationen und bei der Bewertungbeurteilung selbst auf sachverständige Schätzungen sowie auf eigene Datenbanken angewiesen.
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