| Der Besitz eines Hauses oder einer Wohnung in Spanien ist für zahlreiche Deutsche ein Wunschtraum. In der Tat bietet eine solche Immobilie viele Vorteile. Sie stellt eine gute Geldanlage dar, ihre Besitzer genießen einen Teil des Jahres die Vorzüge des mediterranen Lebens sowie Klimas und nicht zuletzt wartet ein wunderschöner Alterswohnsitz auf sie. Aber der Traum vom Eigentum im Süden kann zum Alptraum werden, wenn es im Rahmen einer Scheidung oder Erbschaft zu einer gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, denn die spanischen und deutschen Rechtssysteme unterscheiden sich deutlich.
Um nur ein Beispiel zu nennen: in Deutschland ist das Verfahren für die Wertermittlung einer Immobilie u.a.in der sogenannten WertV (Wertermittlungsverordnung) detailiert geregelt. Gerade dieser Bereich fällt in Spanien in die rechtlich nicht geregelten Sektoren. Die spanischen Regelungen sind auf die Bedürfnisse der Banken zugeschnitten. Dem Eigentümer eines Hauses in Spanien nützt ein spanisches Bankengutachten vor deutschen Gerichten nichts. Dort wird der ermittelte Wert lediglich zur Beleihung anerkannt, der nichts über den tatsächlichen Marktwert aussagt. Der reale Verkehrswert ist aber die notwendige Voraussetzung dafür, dass in Deutschland ein Urteil überhaupt gesprochen werden kann. So wird nach deutschem Recht eine Ehe erst dann geschieden,wenn u.a.die Vermögensverteilung geregelt ist. Auch hierin unterscheiden sich deutsche und spanische Rechtspraxis.
Die Rolle des Sachverständigen
Sind sich die Parteien, etwa im Rahmen eines Scheidungsverfahrens, über die Vermögenverteilung einig, dann ist alles problemlos. Gerade aber, wenn eine Beziehung in die Brüche gegangen ist, beginnt beim Geld der wahre, gnadenlose Scheidungskrieg. Während derjenige der zahlen soll meint, die Finca sei allenfalls 300 000 Euro wert, ist diejenige, die Geld erhalten soll, der felsenfesten Überzeugung das tolle Anwesen auf Mallorca bringt mindestens eine halbe Million Euro. Wer soll das entscheiden? Das beglaubigt übersetzte spanische Bankgutachten wird vom deutschen Gericht nicht anerkannt, da es nicht nach den Bestimmungen der deutschen WerV und dem damit unbedingt erforderlichen Kriterium der Nachvollziehbarkeit erstellt worden ist. Der Richter sieht sich nicht in der Lage, den Wert dieser Immobilie im fernen Mallorca zu bewerten, er kennt sie nicht und weiß zudem nichts über die aktuellen Immobilienpreise auf der Insel. Also kann das Verfahren nicht weitergeführt werden. In dieser festgefahrenen Situation hilft ein Sachverständiger, der in einem Gutachten, das den deutschen Rechtsstandards entspricht, den Wert der betreffenden Immobilie ermittelt. Wichtig dabei ist,dass das Gutachten sowohl für einen Laien verständlich, als auch von einem Fachmann nachvollziehbar ist. Zudem muss bei der Wertermittlung ein ganzer Katalog von Kriterien, wie etwa Erträge, Lage, Zustand der Immobilie, Baumängel etc.berücksichtigt werden. Für Immobilen in Spanien kommen zusätzliche Faktoren hinzu, wie etwa die Differnz zwischen offiziellen und tatsächlichen Kaufpreisen, fehlende amtliche Bezugswerte (z.B. Mietspiegel, Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte), unklare Legalität von Gebäuden oder Gebäudeteilen u.a.m.. Der Sachverständige muss sich also insbesonders mit den Gepflogenheiten beim Immobilienverkauf, der Bautätigkeit und der baurechtlichen Situation in Spanien auskennen sowie von deutschen Gerichten und Behörden anerkannt sein.
Es muss nicht immer ein teures Gutachten sein
Der Immo-Quick-Check ist ein schnelles, preiswertes Kurzgutachten über den Marktwert einer spanischen Immobilie mit Analyse der Gebäudelegalität. Er dient insbesonders zur Vermeidung langwieriger Prozesse. Dabei berücksichtigt der Gutachter nicht nur die aktuelle Marktlage, sondern auch den tatsächlichen Zustand des Anwesens. Damit hilft er demVerkäufer und Käufer vor der Kaufentscheidung und gibt ihnen Sicherheit. Gleichzeitig beantwortet er Fragen wie: gibt es für alle Gebäudeteile eine Baugenehmigung, sind diese im Eigentumsregister eingetragen oder gibt es noch andere Fragen zum Grundstück? Auf Mallorca besteht derzeit ein übergroßes Immobilienangebot, d.h. vorhandene Kaufinteressenten sind rar. Entscheidende Voraussetzung für weiteres Interesse eines möglichen Käufers und eine zügige Geschäftsabwicklung ist eine für alle Parteien schnelle und akzeptable Wertfeststellung. Dies leistet der Quick-Check, ohne aufwendiges Voll-Gutachten. Der Interessent kann sich somit direkt beim ersten Gespräch von der Seriosität des Verkaufes überzeugen.
Augen auf: Mängel muss der Verkäufer beheben
Wenn eine erworbene Immobilie versteckte Baumängel aufweist, muss der Verkäufer diese Mängel beheben.Viele Leute lassen sich zu einem übereilten Kauf verleiten und erwerben eine Immobilie, die sie nur zehn Minuten gesehen haben. Oftmals stellt sich nach dem Erwerb heraus, dass Baumängel vorliegen. Der Verkäufer ist zur Beseitigung der versteckten Baumängel verpflichtet. Er haftet dem Käufer gegenüber sogar dann, wenn er nicht böswillig gehandelt hat, d.h. ihm selbst das Vorliegen dieser Mängel gar nicht bekannt gewesen ist. (Art.1484 ff. Zivilgesetzbuch und §§ 459 ff.BGB) Das Gutachten eines sachkundigen Fachmannes kann die Gebäudemängel und -schäden feststellen und bewerten sowie den Kostenrahmen zu deren Beseitigung aufzeigen.
Das häufigste Problem an Gebäuden ist die Feuchtigkeit. Sie kann durch fehlende Isolierung sowie durch Wärme- oder Kältebrücken entstehen. Um sie wirksam beseitigen zu können ist eine exakte Ermittlung der Ursachen notwendig. Dazu werden verschiedene Temperaturen und Feuchtigkeitswerte ermittelt und gegenübergestellt. Bei Bedarf müssen Materialproben aus der Wand oder dem Boden entnommen werden. Die Maßnahmen zur Feuchtigkeitsbeseitigung werden in einem Sanierungskonzept beschrieben, das von weiteren Spezialisten erstellt wird.
Vorsicht Schimmel !!!
in weiteres Problem der Feuchtigkeit: sie führt sehr oft zum Schimmelbefall. Dieser mindert nicht nur den Wert der Immobilie wesentlich, sondern, was noch schlimmer ist, er gefährdet die Gesundheit der Bewohner. Schimmelpilze können unter anderem Allergien, Nasenentzündungen, Bronchitis, Kopfschmerzen und andere Erkrankungen hervorrufen. Der Fachmann stellt den Schimmelbefall durch besondere Meßmethoden und Probeentnahmen fest. Ist der Schimmel nicht sichtbar und es treten trotzdem gesundheitliche Probleme auf, wird eine Luftmessung durchgeführt, die in einem biologischen Labor ausgewertet wird. Sind Schimmelflecke bereits sichtbar werden Materialproben entnommen, die ebenfalls in einem Speziallabor analysiert werden. Das Sachverständigenbüro Achim Menrad arbeitet mit verschiedenen Kooperationspartnern, wie Ärzten, Juristen, Architekten und Bauingenieuren zusammen. Insbesonders für die Entwicklung von Konzepten zur Beseitigung der Ursachen von Feuchtigkeit und Schimmelbefall kooperiert es mit einer namhaften Ingenieurgesellschaft.
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