El Aviso Ausgabe Juli 2002 Immobilienkauf in Spanien und Mallorca nicht ohne Tücken Wer eine spanische Immobilie erwerben möchte, sollte dies nicht ohne fachliche Hilfe tun. Fremde Sprache ist nur eine Barriere Träumend folgt ihr Blick dem Auf und Ab der Wellen bis hin zu der kleinen Insel, an deren schwarzen, kantigen Felsen das Wasser schäumend gegen den Widerstand aufbegehrt und verliert sich schließlich im intensiven Blau des mallorquinischen Himmels. Seit Jahren verbringen Irene und Alfred Schmitz ihren Urlaub auf der Baleareninsel. Eine unerwartete Erbschaft rückt nun den Traum des eigenen Häuschens in greifbare Nähe. Da der Kauf eines Hauses in Mallorca nicht unproblematisch ist, rät ihr Anwalt zu einer Begutachtung des Wunschobjektes durch einen deutsch-spanischen Sachverständigen. Begeistert schwärmen die Schmitz von ihrem Haus, das mit 240 Quadratmetern Wohnfläche genug Platz bietet, um auch den Kindern und Enkeln ungetrübten Feriengenuss zu ermöglichen. Schmunzelnd lauscht der Gutachter ihren Zukunftsplänen. Nach dem Studium der vorhandenen Unterlagen vermag der erfahrene Sachverständige die Begeisterung der Schmitz allerdings nicht mehr uneingeschränkt zu teilen. Zu gut kennt er die Probleme, die seit den gesetzlichen Änderungen im vergangenen Jahr gerade beim Kauf einer Finca im ländlichen Bereich auftreten können. In den nächsten Tagen besorgt der Sachverständige alle erforderlichen Unterlagen und Auskünfte. 41.000 Quadratmeter soll das Grundstück laut Grundbuchauszug groß sein, bebaut mit einem 60 Quadratmeter großen Haus. "Das kann nicht sein", entscheidet er, nachdem er sich vor Ort ein Bild verschafft hat. Er beauftragt daher, in Absprache mit seinen Auftraggebern, einen fachkundigen Vermesser mit der Ermittlung der tatsächlichen Größe von Grundstück und Haus. Dieser stellt eine Grundstücksgröße von rund 16.000 Qudaratmetern und eine Wohnfläche von 240 Quadratmetern fest. Die restliche Grundstücksfläche ging nach Aussage des Verkäufers vor 15 Jahren durch Teilung und Verkauf verloren, die Erweiterung des Hauses ließ der Verkäufer nie im Grundbuch eintragen. "Eine in Mallorca durchaus gängige Praxis", erläutert der Gutachter den verwunderten Schmitz. Im Gegensatz zum deutschen Recht, das für den Erwerb einer Immobilie einen notariellen Vertrag und den Eintrag im Grundbuch vorschreibe, genüge im spanischen Recht eine privatrechtliche Einigung von Käufer und Verkäufer. Die Berichtigung des Grundbuches, das auch das spanischen Grundstücksrecht kenne, stelle keine gesetzliche Voraussetzung dar. Das Grundbuch gebe daher lediglich Auskunft über die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des jüngsten Eintrags. Den Schmitz, die in deutschen Dimensionen denken, erscheint ihr Grundstück trotz allem noch riesig. Auch das Plus an Wohnfläche erscheint ihnen eher ein Grund zur Freude. Doch der sorgenvolle Ausdruck des Sachverständigen spiegelt sich bald darauf auch auf ihren Gesichtern wider. "Leider schreibt die Gemeinde für die Zone, in der sich das Haus befindet, heute eine Mindestgröße von 40.000 Quadratmetern Grundstücksgröße vor, um hier überhaupt bauen zu dürfen", erklärt der Gutachter den Schmitz. "Aber unser Haus ist uns doch groß genug, wir wollen doch gar nichts mehr bauen", wendet Alfred Schmitz verunsichert ein. "Ihr Haus hat laut Grundbuchauszug eine Größe von 60 Quadratmetern", erklärt der Sachverständige. "Die genießen auch Bestandsschutz". Für weitere 100 Quadratmeter könne der Verkäufer nachweisen, dass diese Erweiterung schon vor mehr als zehn Jahren vorgenommen wurde. Damit falle auch dieser Teil in den Bestandsschutz. Bei den verbleibenden 80 Quadratmetern könne die Gemeinde allerdings jederzeit den Abriss verlangen. Das Gutachten des Sachverständigen ermittelt daher einen Verkehrswert, der rund 100.000 Euro unter der Kaufpreisvorstellung des Verkäufers liegt. Nach zähen Verhandlungen einigen sich die Parteien auf eine Reduzierung des Preises um 75.000 Euro. "Ohne Sie hätten wir teures Lehrgeld bezahlt", loben die Schmitz die Arbeit ihres Sachverständigen. © Gabriele Bobka Weitere Informationen: Achim Menrad Betriebswirt, Immobilienwirt (Dipl. VWA), Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken